2027 Yılı Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanacak? Adım Adım Kira Rehberi

2027 yılında konut ve işyeri kira artış oranı, mevcut kurallar değişmediği takdirde TÜİK'in açıkladığı TÜFE'nin ortalamasına göre hesaplanıp açıklanacak. Kira sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan bu oran, yasal üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, ancak bu sınırın üzerinde bir artış hukuken geçerli olmaz.

Bu yazının içerisinde oranın nereden geldiğini, nasıl uygulandığını, örnek hesapları ve sık sık yapılan hataları adım adım anlatıyoruz.

Kira Artış Oranını Belirleyen Kurallar Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kira artışlarının temelini belirlemektedir. 344. maddeye göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını kesinlikle geçemez.

Kısacası:

• Artış oranını ev sahibi ya da kiracı keyfi olarak kafasına göre belirleyemez.
• Şayet ki, sözleşmeye yazılan oran TÜFE 12 aylık ortalamasından yüksekse, yasal sınır geçerli olur.
• Veyahut sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa, o düşük oran uygulanır.
• Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa da kanundaki sınır esas alınır.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi? (Hani bir ara çok gündemdeydi)

Hayır. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 üst sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 2024 yılının ortasında sona erdi. Yüzde 25 sınırının bitiş tarihi – 2 Temmuz 2024. O tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde yeniden TÜFE yasal sınır uygulanıyor. Yani şu an yüzde 25 düzenlemesi artık yürürlükte değil.

2027 için yeni bir geçici sınır getirilip getirilmeyeceği bugün (Ekim 2026) itibarıyla belli değil. Yasal düzenlemeleri takip etmek gerekir. Ama böyle bir uygulamanın tekrar yürürlüğe alınacağını zannetmiyorum.

TÜFE 12 Aylık Ortalaması Nedir ve Nereden Öğrenilir?

TÜİK her ayın başında enflasyon verilerini açıklar. TÜİK enflasyon açıklama günü – genellikle ayın 3'ü, bazen de 5'i olabiliyor. Bu bültende bizi ilgilendiren üç farklı oran yer alır: TÜİK enflasyon bülteni

Oran	Ne anlatır?	Her Oran Kira artışında kullanılır mı?
Aylık değişim	Bir önceki aya göre fiyat artışı	Hayır
Yıllık değişim	Geçen yılın aynı ayına göre artış	Hayır
12 aylık yasal sınıra göre değişim	Son 12 ayın ortalamasının önceki 12 ayın ortalamasına göre değişimi	Evet

En sık yapılan hata, yıllık enflasyonu kira artış oranı sanmaktır. Enflasyonun düştüğü dönemlerde 12 aylık ortalama, yıllık orandan daha yüksek olur; yükseldiği dönemlerde ise tersi geçerlidir. Bu fark kira bedelleri üzerinde ciddi bir etki yaratabilir.

Peki Hangi ayın oranı kullanılır?

Kira sözleşmenizin yenilendiği aydan bir önceki ay için açıklanan oran kullanılır. Örneğin sözleşmeniz Mart ayında yenileniyorsa, Mart başında açıklanan Şubat ayı verisindeki TÜFE ortalama değişim oranı esas alınır.

2027 Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Adım Adım Hesaplayalım

Hesap aslında basittir:

Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Artış oranı / 100) = Kira Zammı

Aşağıdaki örneklerdeki oranlar tamamen varsayımsaldır, yalnızca yöntemi göstermek için kullanılmıştır. Gerçek oranlar 2027'de her ay TÜİK tarafından açıklanacak.

Örnek 1: Konut kirası

• Mevcut aylık kira: 20.000 TL
• Sözleşme yenileme tarihi: 1 Nisan 2027
• Kullanılacak oran: Mart 2027'de açıklanan Şubat ayı TÜFE değişimi
• Varsayımsal oran: %30

Adımlar:

1. Kira Zammı tutarı: 20.000 × 0,30 = 6.000 TL
2. Yeni kira: 20.000 + 6.000 = 26.000 TL

Ev sahibi en fazla 26.000 TL talep edebilir. Taraflar 24.000 TL'de anlaşırsa bu da geçerlidir.

Örnek 2: Sözleşmede daha düşük oran yazıyor

• Mevcut kira: 15.000 TL
• Sözleşme maddesi: "Her yıl %20 artış yapılır."
• Varsayımsal TÜFE 12 aylık ortalama: %30

Bu durumda sözleşmedeki %20 uygulanır, çünkü kanun yalnızca üst sınırı belirler. Yeni kira: 15.000 × 1,20 = 18.000 TL.

Örnek 3: Sözleşmede daha yüksek oran yazıyor

• Mevcut kira: 15.000 TL
• Sözleşme maddesi: "Her yıl %40 artış yapılır."
• Varsayımsal TÜFE 12 aylık ortalama: %30

Burada %40'ın sınırı aşan kısmı geçersizdir. Uygulanabilecek en yüksek kira 15.000 × 1,30 = 19.500 TL olur.

Kendi kiranızı hemen hesaplamak için ücretsiz kira artış oranı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

İşyeri Kiralarında Durum Farklı mı?

Genel kural olarak işyeri kiralarında da TÜFE 12 aylık ortalama sınırı uygulanır. Konutlardaki yüzde 25 sınırı işyerlerini kapsamıyordu; bu yüzden işyerlerinde uzun süredir TÜFE ortalaması esas alınıyor.

Yabancı para cinsinden yapılan sözleşmeler ise ayrı kurallara tabidir. Döviz üzerinden kira belirlenmişse beş yıl dolmadan artış yapılamayacağına ilişkin özel düzenleme bulunur. Daha detaylı bilgi edinmek için, "TBK 344 – yabancı para ile belirlenen kiralar ve geçerli istisnalar" konusunu araştırabilirsiniz. Ayrıca bu tür sözleşmelerde bir hukukçuya danışmanızı öneririz.

5 Yılı Dolduran Kiracılar: Kira Tespit Davası Malatya Örneği

Kira artışı hesaplama konusunda bilinmesi gereken önemli bir istisna var. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve beş yıldan sonraki her yenileme döneminde, yeni kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir.

Bu durumda hâkim şunları dikkate alır:

• TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı
• Kiralananın durumu
• Emsal kira bedelleri (benzer yerlerin güncel kiraları)
• Hakkaniyet

Yani uzun süredir aynı evde uygun kira bedeli ile oturan, yani kirası piyasanın çok altında kalmış kiracılar için ev sahibi kira tespit davası açabilir. Böyle bir hakkı söz konusudur. Dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasına başvurmak zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamı ve başlangıç tarihi 01.09.2023 olarak açıkça belirtilmiştir. Bu tarihten sonraki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir.

Malatya'dan Gerçek Bir Örnek: 7 Kat Kira Artışı Mahkemede

Şimdi size yaşanmış bir olaydan bahsedelim.

Bir işletme düşünün, Malatya'da 10 yıldır aynı taşınmazda kiracı olarak faaliyetine devam ediyor. Taşınmazın sahibi, 10 yılın sonunda kiranın emsal işyerlerine göre çok az olduğunu iddia ederek kira bedelini bir anda mevcut kira bedelinin 7 katından fazla arttırmak istiyor. Olay mahkemeye taşınıyor ve tüm Malatya'da gündem haline geliyor. (Eski Borçlar Kanının döneminde)

İşyerinin ilk kira sözleşmesi 1 Ocak 2001 tarihinde yapılmış, kira sözleşme akdi gerçekleşmiş. Aradan yıllar geçmiş, 2010 yılına kadar gelinmiş. kiracının 2010 yılında ödediği güncel yıllık kira bedeli ise 13.100 TL olarak görünüyor. 1 Ocak 2011 tarihinden itibaren mülk sahibi tarafından kira bedelinin yıllık 93.750 TL olması talep ediliyor.

Kiracı bu duruma itiraz ediyor ve kira artış oranının çok fahiş olduğunu belirterek ilgili tutarı ödemeyi kabul etmiyor. Bu durumda da konuyu çözmek için Malatya Mahkemeleri'ne başvuruluyor.

Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, civardaki benzer işyerlerinin emsal durumlarını ve kira bedellerini değerlendirerek; kira bedelini hak ve nısfet ilkelerine göre yıllık 36.000 TL olarak belirliyor.

Ama dosyanın burada kapandığını düşünüyorsanız yanılıyorsunuz.

Konu Yargıtay'a taşınıyor ve Yargıtay incelemesinde, ilgili taşınmazın zemin ve bodrum katlardan oluştuğuna, emsal kira sözleşmelerine bakarak konunun netleştirilemeyeceğine, zemin ve bodrum katların kullanım alanlarına bakarak kira değerinin farklı şekilde artması gerektiğine karar vermiş, eksik değerlendirme sonucuna varmış ve önceki mahkemenin kararını bozmuştur.

Buradan şu sonucu çıkartıyoruz ki; 5 yılı aşmış kira ilişkilerinde kiracı tarafından TÜFE oranı kadar kiraya zam yapılması yeterli olmayabilir.

Burada taşınmazın konumu, kullanım şekli ve niteliği ve aynı zamanda emsal kira bedellerinin hepsi kira bedelini belirlemede işin içine girebilir.

Ev Sahipleri ve Kiracılar İçin Pratik Öneriler

Şayet Kiracıysanız

• Artış talebi geldiğinde ilk iş, doğru ayın 12 aylık ortalama oranını TÜİK bülteninden kontrol edin.
• Yasal sınırı aşan bir artışı kabul etmek zorunda değilsiniz. Kendinizi bu konuda zorunlu hissetmeyin.
• Fazla ödeme yaptıysanız, aşan kısmı geri talep etme hakkınız olabilir; ancak süre sınırlarını bir avukatla mutlaka teyit edin.
• Kira ödemelerini banka üzerinden, detaylı açıklamalı yapın. Bu, olası bir uyuşmazlıkta en güçlü belgenizdir.

Ev sahibiyseniz

• Kira artış talebinizi yazılı ve tarihli şekilde iletin.
• Hangi ayın oranını kullandığınızı belirtin; bu, kiracıyla güveni artırır.
• Kiranız piyasanın çok altındaysa ve 5 yıl dolmuşsa, önce mutlaka uzlaşmayı deneyin, hemen kestirip atmayın.
• Yasal sınırı aşan kira artışı talepleri, ilişkiyi bozmakla kalmaz, hukuken de sonuç doğurmaz bunu sakın unutmayın.

Danışmanlar için

Yeni sözleşme hazırlarken kira artışı hesaplama maddesini açık yazmak sonraki yıllarda birçok tartışmayı önler. "Kira her yıl, yenileme tarihinden önceki ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranında artırılır" gibi net bir ifade, hem kiracıyı hem ev sahibini korur. Emlak Partner'in ücretsiz belge şablonları, bu tür maddeleri içeren bir kira sözleşmesi taslağı için, kira artışı hesaplama konusunda başlangıç noktası olabilir.

Emlak Partner sitesi, herkese açık bir platform olup, emlak sektöründe bilinmeyenleri paylaşmak için kurulmuş bir yapı olarak yayın hayatına başlamıştır. bu sebeple, platform içerisindeki güncel emlak piyasasındaki bilgileri takip etmenizi öneriyoruz.

Sık Yapılan Hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak: Doğru oran 12 aylık ortalamadır.
• Yanlış ayı esas almak: Yenileme ayından bir önceki ayın verisi kullanılır.
• Yeni sözleşmeyle sınırı aşmaya çalışmak: Aynı kiracıyla eski sözleşme feshedilip daha yüksek bedelle yeni sözleşme yapılması, yargıda sınırı dolanma olarak değerlendirilebilir.
• Sözlü anlaşmaya güvenmek: Artışı yazılı hale getirmemek ileride ispat sorunu doğurur.

Sık Sorulan Sorular

2027 kira artış oranı ne kadar olacak?

Tek bir oran yok. Her ay TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı, o ay yenilenen sözleşmeler için üst sınırdır. Bu nedenle sözleşmenizin yenilendiği aya göre oran değişir.

Ev sahibi yasal sınırın üzerinde kira zammı isteyebilir mi?

İsteyebilir ama kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir. Sınırı aşan kısım hukuken geçersizdir. 5 yılı dolduran kiracılarda ise ev sahibi kira tespit davasıyla piyasa koşullarına uygun bir bedel talep edebilir.

Yüzde 25 kira artış sınırı 2027'de tekrar gelir mi?

Bugün itibarıyla böyle bir düzenleme yok. Yeni bir geçici sınır ancak yasal düzenlemeyle getirilebilir; resmi kaynakları takip etmek gerekir.

Kira zammı sözleşme ortasında yapılabilir mi?

Hayır. Artış, kira döneminin yenilendiği tarihte yapılır. Genellikle bu, sözleşmenin başladığı tarihin yıldönümüdür.

Kiracı artışı kabul etmezse ne olur?

Kiracı yalnızca yasal sınıra kadar olan artışı yani kira zammını ödemekle yükümlüdür. Taraflar anlaşamazsa önce arabuluculuğa, sonuç alınamazsa mahkemeye başvurulabilir.

Artışı yaptıktan sonra fazla ödediğimi fark ettim, ne yapmalıyım?

Ödeme belgelerinizi toplayın ve ev sahibiyle yazılı iletişime geçin. Uzlaşma olmazsa aşan kısmın iadesi için hukuki yollar mevcuttur; süreler için bir avukata danışın.

Özet

• 2027'de kira artışı, mevcut kurallarla TÜFE'nin 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.
• Yenileme ayından bir önceki ay açıklanan oran kullanılır; yıllık enflasyon değil.
• Sözleşmedeki oran daha düşükse o uygulanır; daha yüksekse yasal sınır geçerlidir.
• 5 yılı aşan kira ilişkilerinde yeni bedel kira tespit davasıyla hâkim tarafından belirlenebilir.
• Artışları yazılı yapın, ödemeleri banka üzerinden belgeleyin.